بحران خودساخته مسکن؛ بازار مسکن با چه تعداد کسری روبروست؟

بنابراین با توجه به تأکیداتی که\xa0در\xa0اصول سوم، سی و یکم و چهل و سوم قانون اساسی بر روی ساخت مسکن شده است؛ باید این موضوع مهم در اولویت برنامه های کشور قرار گیرد\xa0و با برنامه ریزی دقیق، علمی و کارشناسی و به دور از شعار و سیاست زدگی،\xa0هر طور شده به این بازار رونق بخشید.\xa0به بیان دیگر باید شیوه های اصولی را به کار بست تا تولید مسکن در کشور افزایش یابد؛ چون افزایش ساخت مسکن\xa0هم منجربه\xa0رونق سایر بخش های اقتصادی می شود و هم یکی از عوامل مهم نارضایتی را از بین خواهد برد.

پیش از پرداختن به\xa0این موضوع، باید به ریشه های شکل گیری\xa0ناترازی شدید در بخش مسکن پرداخت. یکی از مهمترین عوامل این چالش به تقاضای متولدین دهه ۶۰ باز می گردد. نیاز متولدین این دهه از ابتدای دهه ۸۰ آغاز شد و اگرچه در این دهه تولید مسکن وضعیت من،ی داشت اما همچنان پاسخگوی این حجم از تقاضا نبود. با پایان دهه ۸۰ و شروع دهه ۹۰، مسکن تا حدودی از اولویت ،ت خارج شد و این وضعیت در کنار تورم های سنگین ابتدای این دهه، اوضاع مسکن را وخیم تر و انباشت تقاضا در این بخش را بیشتر کرد.

در این شرایط و همزمان با کاهش قدرت ،ید مردم، زمینه برای بروز برخی کلاهبرداری ها در بازار مسکن به وجود آمد و افراد کلاهبردار با ،اوینی چون پیش ،ید، ،ید تدریجی و مشارکت در ساخت، دست به فریب مردم در این بازار می زدند. پیش فروش که در بازار مسکن یکی از ابزارهای مهم خانه دار شدن تدریجی مردم محسوب می شود با وقوع چنین کلاهبرداری هایی تقریباً از دسترس مردم خارج و\xa0بسیاری از\xa0افراد جامعه به آن بدبین شدند.

این وضعیت بعد از تدوین و ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان وخیم تر شد؛ چون این قانون بدون در نظر گرفتن اهمیت\xa0ابعاد\xa0اقتصادی ابزاری چون پیش فروش\xa0و با نگاه صرفاً حقوقی\xa0و پیشگیرانه\xa0تدوین شد و با آنچه در بازار مسکن جاری بود فاصله زیادی داشت و از آنجایی که فقط برای جلوگیری از کلاهبرداری های بزرگ تدوین شده بود نه تنها هیچ کمکی به تولید مسکن نکرد بلکه باعث شد بسیاری از سازنده های سالم به دلیل شوک ناشی از\xa0آن\xa0از بازار فروش تدریجی واحدهای در حال ساخت و ساز خارج و برخی از\xa0پروژه ها هم به دلیل بی اعتمادی مردم ناتمام رها شود. البته\xa0پس از\xa0ابلاغ\xa0قانون پیش فروش ساختمان\xa0باتوجه به تعداد پرونده های حقوقی و کیفری جدید ثبت شده مشخص شد\xa0این قانون حتی در فلسفه وجودی خود ی،ی جلوگیری از کلاهبرداری هم موفق عمل نکرده است.

ضربه قانون ناکارآمد پیش فروش مسکن به\xa0این بازار پس از روی کار آمدن ،ت یازدهم عمیق تر شد تا اینکه در سال ۹۷ با ایجاد یک سری تغییرات این وضعیت تا حدودی کند شد.

حال با پشت سر گذاشتن فراز و نشیب های زیاد در اقتصاد مسکن و اکنون که ،ری این بازار در کشور به ۵ میلیون واحد رسیده است و با علم به نیاز ۱۲ میلیون واحدی تا سال ۱۴۱۰، چاره ای جز اصلاح\xa0عمیق و یا حتی نسخ کامل\xa0قانون\xa0فعلی\xa0پیش فروش و\xa0تدبیر برای بازنویسی اساسی آن و\xa0استفاده از ابزارهایی چون فروش متری نداریم. اگرچه در طول این سال ها از طرف مسئولان ،تی و نمایندگان مجلس درباره اصلاح قانون پیش فروش حرف های زیادی زده شده،\xa0اما بیشتر آنها در حد شعار بوده و هیچگاه عملی نشده است. اصلاح این قانون معیوب به اراده واقعی معطوف به عمل نیاز دارد.

این قانون در صورت اصلاح می تواند به بخش بزرگی از مردم جهت خانه دار شدن تدریجی کمک کند.\xa0برای اصلاح قانون پیش فروش باید با نگاهی چند بعدی از نظرات همه بخش های دخیل در اقتصاد مسکن مانند انبوه سازان، تعاونی های مسکن، وکلا و قضات حوزه زمین و املاک، دستگاه های متولی مانند سازمان ثبت، سازمان ملی زمین و مسکن، و، راه و شهرسازی، صندوق ملی ساختمان، بورس، بانک مسکن و بانک ها\xa0و موسسات مالی و اعتباری\xa0خصوصی، شرکت های دانش بنیان فعال در این حوزه، استارت آپ ها و…\xa0استفاده\xa0و شدیدا از تعجیل در تدوین آن پر، شود.

در\xa0نهایت\xa0قانون\xa0پیش\xa0فروش\xa0باید\xa0به\xa0هر\xa0نحوی\xa0به\xa0افزایش\xa0تولید\xa0مسکن\xa0در\xa0کشور کمک کند و اگر به این هدف نرسد باید مجدداً امکان اصلاح آن وجود داشته باشد نه مانند قانون موجود که از سال\xa0۸۹\xa0تاکنون هیچ اصلاحی روی آن صورت نگرفته است؛ باقی بماند. نظارت بر اجرای قانون اصلاح شده هم باید به صورت جدی انجام شود.

سیدطه حسین مدنی

رئیس اندیشکده حکمر، هوشمند