ترکیه چگونه «مسکن مهر» می سازد؟+ ویژگی های موفقیت ترکیه

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0تجارت نیوز،\xa0قانون اساسی ،یه نیز بر اهمیت این حق تاکید کرده است. ماده ۵۶ قانون اساسی تصریح می کند که «همه افراد حق دارند در محیطی سالم و متعادل زندگی کنند.» همچنین، ماده ۵۷ این قانون، ،ت را مکلف می سازد تا با اتخاذ تدابیری جامع و برنامه ریزی شده، نیازهای مسکنی شهروندان را برآورده سازد و به بهبود شرایط محیطی شهرها کمک کند.

قانون مسکن انبوه (مصوب ۱۹۸۴)، به ،وان یک چارچوب قانونی جامع، اصول و ضوابط اساسی را برای حل معضل مسکن در ،یه تعیین کرده است. این قانون با هدف تامین مسکن من، برای همه شهروندان و ایجاد یک سیستم منسجم برای تامین مالی و اجرای پروژه های مسکن، حمایت های لازم را در سطح ملی فراهم می کند. این قانون (قانون شماره ۲۹۸۵) وظایف مربوط به اداره توسعه مسکن ،یه (TOKI)\xa0 را نیز تعریف کرده است. توکی یکی از نهادهای رسمی ،یه در زمینه مسائل مسکن و اسکان است که طی ۳۵ سال فعالیت، دانش و تجربه قابل توجهی در زمینه توسعه مدل های مالی مختلف برای تولید مسکن به دست آورده است.

بر اساس اطلاعات وب سایت توکی، این اداره در سال ۱۹۸۴ با هدف اصلی تامین مسکن برای اقشار کم درآمد و متوسط جامعه ،یه متولد شد. این سازمان در طول سالیان متمادی، با بهره گیری از قو،ن و سیاست های حمایتی ،ت و همچنین منابع مالی متنوع، رشد چشمگیری داشته است. توکی با اجرای پروژه های متعدد مسکن سازی، نه تنها به نیازهای اساسی مردم پاسخ داده است، بلکه در توسعه زیرساخت های شهری و بهبود کیفیت زندگی شهروندان نیز نقش موثری داشته است. ماموریت اصلی توکی، فراهم آوردن مسکن من، برای همه شهروندان ،یه، به ویژه افرادی است که توانایی مالی برای ،ید مسکن در بازار آزاد را ندارند. این سازمان با اجرای پروژه های مسکن سازی در مناطق مختلف کشور، به دنبال ایجاد شهرهایی با امکانات رفاهی کامل و محیط زیست سالم است. توکی همچنین به دنبال ایجاد تعادل بین توسعه شهری و حفظ محیط زیست است. توکی از زمان تاسیس تاکنون پروژه های متعددی را در سراسر ،یه اجرا کرده است. این پروژه ها شامل ساخت آپارتمان های مس،، ویلاها، مجتمع های مس، و همچنین توسعه زیرساخت هایی مانند مدارس، بیمارستان ها و پارک ها می شود. یکی از مهم ترین دستاوردهای توکی، ساخت صدها هزار واحد مس، برای خانواده های کم درآمد و متوسط است که به آنها امکان زندگی در مسکن من، و باکیفیت را داده است.

برنامه اضطراری

توکی با تمرکز بر تامین نیازهای مسکنی خانوارهای کم درآمد و متوسط، پروژه های ساختم، خود را عمدتا در اراضی متعلق به ،ت اجرا می کند. این نهاد در طول دو دهه ابتدایی فعالیت (۱۹۸۴ تا ۲۰۰۲) نقش بسزایی در توسعه فناوری های ساختم، و ارائه تسهیلات مالی به متقاضیان مسکن ایفا کرده است. در این دوره، توکی موفق به ساخت بیش از ۴۳ هزار واحد مس، شد و برای بیش از ۹۴۰ هزار واحد دیگر نیز حمایت های اعتباری فراهم کرد.

پس از سال ۲۰۰۲، ،ت ،یه با هدف رفع مشکلات مسکن و توسعه پایدار شهری، برنامه ای اضطراری را تدوین کرد. این برنامه که از ابتدای سال ۲۰۰۳ اجرایی شد، طی پنج سال ساخت ۲۵۰ هزار واحد مس، جدید یا نوسازی واحدهای قدیمی را هدف قرار داد تا ضمن تامین مسکن برای شهروندان، به بهبود کیفیت زندگی شهری کمک کند. دراین راستا توکی با درک اهمیت تامین مسکن همراه با امکانات حمایتی، متعهد شد تا پایان سال ۲۰۱۱ ساخت نیم میلیون واحد مس، را آغاز کند. این سازمان با رویکردی جامع، نه تنها به ساخت مسکن پرداخت، بلکه به ایجاد محلاتی با امکانات رفاهی کامل نیز اهتمام ورزید و در نهایت موفق شد این هدف را در نیمه نخست سال ۲۰۱۱ محقق سازد. با گذشت زمان و با توجه به موفقیت های توکی در حوزه مسکن، دامنه فعالیت های این سازمان گسترش یافت. در سال ۲۰۰۱، دارایی های غیربانکی بانک مسکن ،یه به توکی منتقل شد و در پی آن، وظایف اداره ملی زمین نیز به این سازمان محول شد. این تحولات باعث افزایش چشمگیر منابع زمین و اختیارات توکی شده و به این سازمان امکان داد تا نقش موثرتری در برنامه ریزی شهری و توسعه مسکن ایفا کند. از سال ۲۰۰۳، با اجرای اصلاحات قانونی، توکی به یکی از بازیگران اصلی در حوزه شهرسازی برنامه ریزی شده در ،یه تبدیل شد. با توجه به ماهیت ،تی خود، توکی از ویژگی هایی مانند نبود سهام، مصونیت از ورش،تگی و توقیف دارایی ها برخوردار است. این سازمان همچنین موظف به تهیه گزارش های مالی سالانه است که بر اساس استانداردهای حسابداری تدوین می شود. توکی زمین های موردنیاز خود را از طریق منابع ،تی مانند ،انه داری و سایر نهادهای ،تی تامین می کند. تمام فعالیت های مالی این سازمان تحت نظارت دقیق دیوان مح،ات ،یه قرار دارد. منابع درآمدی توکی عمدتا از فروش مسکن های حمایتی، فروش زمین و وام های مسکن تامین می شود. با این حال، سهم سایر منابع درآمدی نظیر بودجه ،تی در سال های اخیر کاهش یافته است. برای تامین مالی پروژه ها و رفع نیازهای نقدینگی، توکی به خطوط اعتباری بانک ها دسترسی دارد.

تجمیع اختیار و منابع در «توکی»

با هدف تقویت زیرساخت های مسکن و تسریع در اجرای پروژه های عمر،، ،ت ،یه طی سالیان اخیر اقدام به تجمیع وظایف و اختیارات نهادهای مختلف در حوزه مسکن و شهرسازی کرده است. در این راستا، وظایف نهادهایی همچون بانک مسکن، دبیرخانه مسکن، اداره ملی زمین، و، کارهای عمومی و اسکان و واحد اجرای پروژه های نخست وزیری به طور کامل به توکی واگذار شد. این اقدام به تمرکز وظایف، کاهش بوروکراسی اداری و افزایش کارآیی در اجرای پروژه های مسکن سازی منجر شد. با اصلاحات صورت گرفته در قانون اساسی ،یه در سال 2018 و تغییر نظام حکومتی به ریاستی، توکی به ،وان زیرمجموعه ای از و، محیط زیست و شهرسازی به فعالیت خود ادامه داد. در نتیجه این تغییرات و با بهره گیری از منابع و اختیارات گسترده تر، از سال 2002 تا ژانویه 2022، ساخت بیش از یک میلیون و 62 هزار واحد مس، را در 4834 پروژه ساختم، در 81 استان آغاز کرده است. در این مدت، بیش از 7 هزار مناقصه به ارزش 180 میلیارد لیر به پایان رسیده است. توکی با اجرای بیش از ۸۶ درصد پروژه های خود بر اساس مدل مسکن حمایتی، به طور مستقیم به نیازهای مسکن اقشار کم درآمد و متوسط جامعه پاسخ می دهد. تنها ۱۴ درصد از پروژه های این سازمان برای توسعه منابع مالی اجرا می شوند. این آمار نشان می دهد که تمرکز اصلی توکی بر تامین مسکن برای گروه های کم درآمدتر جامعه است.

دریافت کنندگان واحدهای مسکن حمایتی توکی که بر روی زمین های این سازمان ساخته می شوند، بسته به نوع پروژه و شرایط متقاضی، ممکن است در ابتدای ساخت وساز یا در مراحل بعدی آن، مبلغی به ،وان پیش پرداخت بپردازند. در پروژه های ویژه اقشار بسیار کم درآمد، پرداخت پیش پرداخت ا،امی نیست. پس از پرداخت پیش پرداخت (در صورت ،وم)، متقاضیان موظف به پرداخت ا،اط ماهانه بر اساس برنامه ای با شاخص بندی مشخص هستند. این برنامه معمولا بر اساس شاخص دستمزد بخش ،تی تنظیم می شود که به صورت نیم سالانه توسط و، دارایی جمهوری ،یه مح،ه می شود. برای پروژه های ویژه اقشار کم درآمد، ممکن است شرایط پرداخت متفاوتی در نظر گرفته شود. ا،اط ماهانه پروژه های مسکن حمایتی ویژه خانوارهای کم درآمد به صورت شناور و بر اساس شاخص های اقتصادی مانند شاخص دستمزد بخش ،تی یا شاخص های تورم تعیین می شود. این امر باعث می شود که بار مالی ا،اط بر دوش متقاضیان کم درآمد کمتر شود. همچنین، مدت زمان بازپرداخت این وام ها نیز با توجه به توان مالی متقاضیان، بین ۱۰ تا ۲۰ سال متغیر است. از کل پروژه های مسکن حمایتی، 45.55 درصد برای گروه های کم درآمد و متوسط، 18.22 درصد برای اقشار فقیر (۲۰ تا ۴۰ درصد پایین ترین گروه درآمدی) و مابقی برای پروژه های نوسازی شهری اختصاص یافته است. برای اطمینان از بازپرداخت ا،اط، مالکیت واحدهای مس، تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار توکی باقی می ماند. به این ترتیب، توکی به ،وان ضامن پرداخت ا،اط عمل می کند. همچنین، توکی متعهد می شود که ساخت واحدهای مس، را ظرف مدت 36 ماه به پایان برساند. شرط عدم صدور سند مالکیت تا زمان تسویه کامل بدهی، تضمینی قوی برای بازپرداخت ا،اط است. این رویکرد باعث شده است که میزان عدم پرداخت ا،اط در پروژه های توکی به حداقل ممکن برسد و تقریبا به صفر نزدیک شود. همچنین، تعداد موارد فسخ قرارداد و بازپس گیری واحدهای مس، بسیار اندک است (حدود یک مورد در هر دو هزار واحد).

نحوه تعیین قیمت

پرداخت ا،اط فروش ها و وام های مسکن توکی از طریق بانک های ،تی (زراعت بانک، هالک بانک و واکیف بانک) به حساب های سازمان واریز می شود. این فرآیند بر اساس پروتکل های مشخصی که بین توکی و بانک ها منعقد شده است، انجام می شود. واحدهای مس، پروژه های توکی، معمولا در ابتدای مراحل ساخت وساز یا در مراحل مشخصی به فروش گذاشته می شوند. قیمت این واحدها با در نظر گرفتن هزینه های ساخت، امکانات رفاهی، زیرساخت ها، خدمات مشاوره و هزینه زمین تعیین می شود. در تعیین قیمت، تلاش شده است تا قیمت ها متن، با توان مالی و الگوی پس انداز متقاضیان باشد. هزینه ساخت واحدهای مس، شامل هزینه های مختلفی مانند ساختمان، تاسیسات مک،کی و برقی، زیرساخت ها، محوطه سازی و آماده سازی زمین است. با این حال، در پروژه های مسکن حمایتی ویژه شهروندان کم درآمد، هزینه زمین در قیمت فروش واحدها منظور نمی شود. از طرفی توکی از سال 2003، با هدف رفع معضل گسترده اسکان غیررسمی و حاشیه نشینی، اقدام به اجرای یک برنامه جامع نوسازی شهری کرده است. این سازمان با همکاری ،ت مرکزی و ادارات محلی و بر اساس قانون شماره 5162، مسوولیت پیشگیری و ساماندهی س،تگاه های غیررسمی را بر عهده گرفته و پروژه های متعددی را در این زمینه اجرا می کند. پروژه های توکی نه تنها الگویی برای سایر نهادهای شهری است، بلکه به صورت هدفمند به احیای مناطق مختلفی از جمله مناطق با تراکم بالای حاشیه نشینی، مناطق در معرض خطر بلایای طبیعی، مناطق تاریخی و بافت های فرسوده شهری می پردازد. به عبارت دیگر، توکی با رویکردی جامع و فراگیر، به دنبال ایجاد محیط های شهری پایدار و بهبود کیفیت زندگی شهروندان است. پس از آماده سازی اولیه س،تگاه های غیرمجاز توسط شهرداری ها، توکی با همکاری آنها و در چارچوب قو،ن موجود، طرح های جامع نوسازی را برای هر منطقه تدوین می کند. هدف اصلی این طرح ها، بازآفرینی بافت های فرسوده و حاشیه نشین شهری با استفاده بهینه از منابع عمومی و با اولویت رضایت ،نان است.

تمرکز بر کلان شهرها

توکی، با اجرای پروژه های متعدد مس، و زیرساختی در سراسر کشور، به بهبود کیفیت زندگی شهروندان ، کمک شای، کرده است. برخی از کلان شهرها و شهرهای مهمی که توکی در آنها فعالیت گسترده ای دارد عبارتند از: استانبول، آنکارا، ازمیر، بورسا، آنتالیا، ادیرنه، کوجا علی، قونیه، کیسری، گازیانتپ، آسام، دیاربکر، ماردین، ترابزون، سامیسان، دنیزلی و شانلی اورفا. این سازمان با اجرای پروژه های مختلف در این شهرها، به توسعه زیرساخت ها، بهبود وضعیت مسکن و ارتقای کیفیت زندگی مردم در مناطق مختلف ،یه کمک کرده است. همچنین توکی تاکنون در سراسر کشور، به ویژه در کلان شهرهایی مانند استانبول، آنکارا و ازمیر، موفق به نوسازی ۱۷۹ هزار واحد مس، شده است. همچنین در سال ۲۰۲۱، مناقصات ساخت ۱۴۱۲۸ واحد مس، جدید برای جایگزینی س،تگاه های غیرمجاز به پایان رسیده است.

توکی حتی در مناطق آسیب دیده

توکی پیشرو در تلاش های ،ت برای ساخت خانه ها، زیرساخت ها و تاسیسات عمومی در مناطقی است که در اثر بلایای طبیعی آسیب دیده اند. فعالیت های این سازمان در زمینه مدیریت بحران و بازسازی از ز،له ارزنجان در سال ۱۹۹۲ آغاز شد. توکی در سال ۱۹۹۴ به دلیل ارائه تسهیلات مسکن به صدها هزار خانواده کم درآمد و متوسط و اجرای موفق پروژه بازسازی ز،له ارزنجان، موفق به دریافت تقدیرنامه افتخار سازمان ملل متحد شد. پس از ز،له وان در سال ۲۰۱۱ که یکی از بزرگ ترین ز،له های اخیر در آناتولی محسوب می شود، این سازمان با همکاری فعال آفاد (سازمان مدیریت حوادث و اضطراری ،یه) در بازسازی شهر مشارکت کرد و ظرف یک سال ۱۵هزار خانه و امکانات اجتماعی آنها را در وان تکمیل کرد. تا به امروز، ۱۸ هزار خانه برای آسیب دیدگان ساخته شده است.

مدل های مالی نوآورانه توکی

توکی علاوه بر ساخت مسکن های حمایتی، برای حفظ استقلال مالی و تامین بودجه پروژه های خود، مدل های مالی نوآورانه ای را نیز به کار می گیرد. یکی از موفق ترین این مدل ها، «مشارکت در درآمد» نام دارد. در این مدل، توکی با همکاری بخش خصوصی، در زمین های خود (مثلا در شهرهای بزرگ مانند استانبول و آنکارا) اقدام به ساخت مسکن می کند. سپس، درآمد حاصل از فروش این واحدها به صورت مش، بین توکی و بخش خصوصی ت،یم می شود. این درآمد، به ،وان منبع مالی برای ساخت مسکن های حمایتی و کمک به گروه های کم درآمد و متوسط جامعه استفاده می شود. این مدل نوآورانه، با تمرکز بر درآمد حاصل از فروش، به توکی اجازه می دهد تا بدون اتکا به منابع مالی ،تی، به اجرای پروژه های مسکن ادامه دهد. این مدل، یک راهکار هوشمندانه برای تامین مالی بلندمدت پروژه هاست.

پروژه های بین المللی

علاوه بر ساخت مسکن، توکی در حوزه های مختلفی از جمله احیای روستاهای کشاورزی، تامین مسکن برای مهاجران، مرمت بناهای تاریخی و فرهنگی، حمایت از تعاونی ها و ارائه وام به خانواده های قرب،ان جنگ فعالیت می کند. به ،وان مثال، در سال 2021، به 863 خانواده جانبازان جنگ، وام مسکن بدون بهره به ارزش مجموعا 147.5 میلیون لیر (معادل 177 هزار لیر برای هر خانواده) پرداخت شده است. موفقیت های توکی در حوزه مسکن و شهرسازی در سطح ملی، توجه جامعه بین المللی را به خود جلب کرده است. مدل های توسعه یافته توسط این سازمان به ،وان ال،ای موفق در بسیاری از کشورها مورد بررسی قرار گرفته و منجر به درخواست های متعدد برای همکاری شده است. تاکنون، توکی با بیش از 97 کشور، به ویژه کشورهای منطقه، در زمینه توسعه مسکن جمعی به توافق رسیده و یادداشت های تفاهم همکاری امضا کرده است. همچنین، توکی به ،وان یک بازیگر فعال در عرصه کمک های بشردوستانه، در پروژه های بازسازی پس از بلایای طبیعی در کشورهای مختلف از جمله اندونزی، سریلانکا، پا،تان و سومالی مشارکت داشته است. پس از سونامی مهیب ج، آسیا، توکی با ساخت بیش از ۱۵۵۰ واحد مس، همراه با امکانات رفاهی لازم در اندونزی و سریلانکا، گام مهمی در جهت بازسازی این مناطق برداشت.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.