دو طرح مهم پیشنهادی برای باز شدن قفل مسکن

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0تجارت نیوز،\xa0اوا، دهه ۸۰ که قیمت مسکن متعادل بود، تسهیلات مسکن یک سوم قیمت یک واحد آپارتمان را پوشش می داد، اما از دهه ۹۰ به ویژه بعد از سال ۱۳۹۴ که قیمت ها به یک باره بالا رفت، سهم وام مسکن در قیمت ،ید خانه بسیار ناچیز شد. به عبارتی در این یک دهه اخیر، هر قدر تسهیلات افزایش یافت، قیمت خانه نیز به همان نسبت گران شد.

،ت ها دلیل چالش های ،ید مسکن را کمبود ساختمان می دانند، به همین دلیل ،ت سیزدهم ساخت سالانه یک میلیون واحد مس، را در دستور کار خود قرار داد و همزمان تسهیلات مسکن را نیز به ۶۵۰ میلیون تومان رساند. متأسفانه ساخت سالانه یک میلیون واحد خانه ناتمام ماند و در حال حاضر به رغم رکود طول، مدت مسکن، همچنان ،ید خانه برای اقشار متوسط و ضعیف به آمال و آرزو تبدیل شده است. کنشگران اقتصادی معتقدند در یک دهه اخیر ،ت ها در ساخت خانه، کم کاری کرده اند و بالا رفتن نرخ تورم حتی ساخت وساز را نیز کاهش داده و قیمت های مسکن دچار حبابی شده است که حتی بالابردن تسهیلات نیز نمی تواند گره گشا باشد.

تسهیلات بانکی دیگر اثرگذار نیست

بررسی ها درباره سطح کارایی وام ،ید مسکن نشان می دهد، قدرت پوششی این تسهیلات که دو سال پیش در تهران و برخی کلانشهر ها از بین رفته بود، ابتدای سال گذشته در ا،ر شهر ها و استان ها نیز «سقوط» کرد و به میانگین ۱۰مترمربع رسید. در حال حاضر در مسیر «افزایش سقف تسهیلات» و احیای نقش وام در صاحب خانه شدن خانوارها، مانع بزرگ «،ط» وجود دارد. تضعیف شدید بنیه مالی خانوار ها در سال های اخیر – تحت تأثیر تورم بالا و رشد اقتصادی پایین- باعث شده است هر نوع شوک افزایشی به ا،اط ماهانه تسهیلات برای متقاضی، غیرقابل تحمل باشد. گروهی از کارشناسان بانکی برای این معا، دو مجهولی قدرت وام و ،ط ماهانه، طرح شراکتی تسهیلات مسکن را پیشنهاد کرده اند. در این طرح امکان افزایش مبلغ وام از میانگین ۳۲۰میلیون تومان فعلی به حداقل ۲/۱ میلیارد تومان وجود دارد، اما از آنجا که تجربه نشان داده است هر قدر تسهیلات مسکن بالا می رود، قیمت خانه و آپارتمان نیز گران می شود، از این رو ،ت ها با افزایش سقف وام مسکن موافق نیستند.

قدرت وام ،ید مسکن در کشور با قیمت های بهار ۱۴۰۲، به «زیر سطح اثرگذاری بر توان ،ید خانه اولی ها» سقوط کرد و امروز قیمت های۱۴۰۳- این ابزار اصلی صاحب خانه شدن- عملاً از کار افتاده است. سال گذشته همین موقع، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در کشور به ۳۱ میلیون و۵۰۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد که با احتساب مبلغ وام (میانگین ۳۲۰ میلیون تومان در شهرها)، آن زمان با تسهیلات بانکی فقط امکان ،ید ۱۰مترمربع از یک واحد مس، وجود داشت. امروز، اما همین قدرت ناچیز وام مسکن، ناچیزتر هم شده است؛ به شکل تاریخی، کمتر از ۱۰مترمربع.

در دنیا، یک وام کارآمد و من، برای در اختیار «خانه اولی» ها قرار گرفتن، دو ویژگی مشخص دارد که اگر هر کدام از آنها فراهم نباشد، آن تسهیلات، بی اثر و به دردنخور است. این دو مشخصه اصلی، «قدرت پوششی حداقل ۶۰ درصد از قیمت مسکن» و «سهم حدا،ر ۳۰درصدی ،ط وام از هزینه ماهانه متقاضی» است. اکنون سیاستگذار در مواجهه با «بن بست ،ید مسکن با وام بانکی» برای تعدیل قدرت تسهیلات، با «مانع بازپرداخت ا،اط وام» روبه رو است، به طوری که تحت تأثیر افت توان مالی و درآمدی خانوار ها از نیمه دهه۹۰ تاکنون که ناشی از کاهش درآمد سرانه و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد سالانه حقوق بگیران بوده است، «زوج ها قادر به پرداخت ،ط بزرگ نیستند.»

این بن بست، اما در صورتی که با ابتکار عمل در مسیری دیگر به «گشایش در نظام تأمین مالی مسکن» منجر نشود، تداوم رکود ،ید مصرفی خانه و به دنبال آن، تداوم رکود ساخت وساز و سرمایه گذاری ساختم، را به همراه دارد که تبعات بزرگ ترش «بار سنگین تقاضا در بازار اجاره نشینی» و مشکلات اقتصادی برای خانوار ها خواهد بود.

آلبرت بغزیان، استاد دانشگاه برای ،وج از چالش فعلی ،ید مسکن راهکاری ارائه می دهد و می گوید: در این موقعیت قفل شده بازار مسکن، دو طرح «تأمین مالی مسکن» و «متخصص بانکی» پیشنهاد می شود که اگر سیاستگذار پولی و همچنین متولی بخش مسکن برای اجرایی شدن توأمان آنها گام بردارد، می توان به آینده امیدوار بود. وی می افزاید: هر چند «بهبود کامل» اوضاع از مسیر «رشد اقتصادی پایدار» تحقق پیدا می کند، اما در شرایط موجود، این دو طرح منشأ تحول خواهد شد. طرح اول، «وام مشارکتی برای ،ید مسکن» است، به این م،ا که ،یداران مشارکتی آپارتمان- بیش از یک نفر- در ازای سهمی که از ملک در اختیار می گیرند، بتوانند تسهیلات ،ید از بانک دریافت کنند و در نهایت، «کل مبلغ وام اختصاص یافته به آپارتمان»، حداقل ۴۰ درصد از بهای کل ،ید آن خانه را پوشش دهد.

بغزیان تأکید می کند: این طرح از یک سو «قدرت پوششی وام مسکن را از سطح کنونی ۱۰درصدی (میانگین کشوری) تا حدود قابل قبولی ارتقا می دهد» و از سوی دیگر «پرداخت ،ط تسهیلات بین وام گیرنده ها سرشکن و به نوعی استطاعت پذیر می شود.» طرح دوم، «حذف کامل دیوار ها از مسیر ورود ساخت وساز به صندوق های زمین و ساختمان» است. این صندوق ها می تواند «تأمین مالی دو منظوره در بازار های ساخت و ،ید مسکن» را رقم بزند و در عین حال، «تقاضای سرمایه ای ملک» را از بازار مسکن به سمت بخش مولد مسکن می کشاند و اثر تورمی این تقاضا بر قیمت آپارتمان ها را بسیار کاهش می دهد.

وی می افزاید: به دلیل بالا بودن نرخ تورم در کشور، بانک ها توان پرداخت تسهیلات بیشتر را به ویژه برای ،ید خانه ندارند. علاوه براین تسهیلات پرداختی با سود های ۲۲ درصد، ا،اط ماهانه را نیز نجومی می کند که باز هم اقشار متوسط جامعه نمی توانند از آن تسهیلات استفاده کنند. این درحالی است که همه جای دنیا تسهیلات مسکن با بهره ۲ تا ۴ درصدی مح،ه می شود. شاید یک خانواده دو تا سه نفره مجبور شوند سال ها ،ط پرداخت کنند، اما در مقابل به راحتی می توانند صاحب خانه شوند، ولی در ایران باید خانوار ها ابتدا پول جمع کنند تا بتوانند خانه ای ب،ند و ا،اط ماهانه تسهیلات مسکن که سهم ناچیزی در قیمت خانه دارد، بسیار بالاتر از درآمد ماهانه شان است.

\xa0سود وام ۶۵۰ میلیونی نهضت ملی مسکن چقدر است؟

با مصوبه جلسه روز دوشنبه ۱۰دی ماه ۱۴۰۳ شورای عالی مسکن با حضور رئیس جمهور، وام نهضت ملی مسکن از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافت. میزان سود این وام در بازپرداخت ساده بیش از یک میلیاردو۷۵۰ میلیون تومان است. پیش از این شورای عالی مسکن در ،ت قبل مصوب کرده بود وام نهضت ملی مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد ولی اجرایی نشد. مح،ه بازپرداخت تسهیلات ۶۵۰ میلیون تومان نهضت ملی مسکن نشان می دهد ا،اط ماهانه آن در بازپرداخت به روش ساده کمی بیش از ۱۰ میلیون تومان است. کل بازپرداخت متقاضی در ماه ۱۲سال بیستم نیز بیش از ۲میلیارد و۴۰۰ میلیون تومان خواهد بود، به عبارت دیگر سود وام ۶۵۰ میلیون تومان یک میلیاردو۷۵۷ میلیون و۵۰۰هزار تومان است.

در بازپرداخت به روش پلک، نیز ا،اط ماهانه از حدود ۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان آغاز و در سال بیستم به حدود ۱۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان افزایش می یابد. میزان سود در این روش بازپرداخت ۲ میلیون و۱۵۳ هزار تومان خواهد بود. اگر به وام و سود آن، آورده ۷۰۰ میلیون توم،- آورده واحد هایی را که قرار است امسال در شهر پرند تحویل شود- اضافه کنیم، خانه دار شدن در نهضت ملی مسکن برای متقاضیان حدود ۵/۳ میلیارد در روش بازپرداخت وام پلک، و ۱/۳ میلیارد تومان در روش ساده تمام می شود.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.