چهار ستون مسکن ۱۴۰۴|پایگاه خبری اخبار ساخته ها

به گزارش اخبارساخته ها؛ بازار مسکن در یکی دو ماه گذشته احتمالا شرایط متفاوتی نسبت به نیم سال اول پیدا کرد (با اطمینان نمی توان گفت چون هنوز آمار رسمی منتشر نشده است). با این حال چشم انداز سال آینده بازارهای ساخت وساز و فروش خانه تحت تاثیر ۴متغیر اصلی قرار دارد. بررسی ها نشان می دهد وضعیت کنونی «قدرت ،ید»، «توان عرضه»، «تورم تولید» و البته «ریسک های خارجی تورم ساز» معا، بازار مسکن۱۴۰۴ را شکل می دهد. هر کدام از این فاکتورها شرایطی دارند که برآیند آنها احتمال سناریوهای «وضع موجود» و «رونق غیرتورمی» را قابل برآورد می کند. نیمه اول امسال، بازار مسکن در ثبات بود و بازار ساخت در رکود.

\xa0\xa0سرعت تغییر رفتار «بازیگردانان خارجی» بازار مسکن طی هفته های گذشته، بار دیگر افزایش پیدا کرده و این اتفاق، آن هم با توجه به «طی هفته های پای، سال»، به طرح پرسش ها درباره «چشم انداز بازار مسکن 1404» در بین فعالان بخش مسکن و ساختمان منجر شده است؛ «با وضعیت کنونی آیا این بخش سال آینده از رکود تورمی خارج خواهد شد؟»\xa0 برای پاسخ به این پرسش، ابتدا «وضعیت کنونی» را مورد بررسی قرار داده و چهار ستون بازار مسکن 1404 را شناسایی کرده است.

سال آینده، متغیرهای «قدرت ،ید خانه»، «توان تولید مسکن»، «قیمت تمام شده ساخت» و همچنین «عوامل تورم ساز در بخش» بیشترین تاثیر را روی معا، تغییر و تحول بازارهای ساخت وساز و معاملات مسکن خواهد گذاشت. به این ترتیب، سنجش و تحلیل اوضاع هر یک از این عوامل تاثیرگذار، می تواند دورنمای بازار را قابل تشخیص کند.

توان عرضه مسکن

یکی از ستون های اصلی بازار مسکن 1404، «توان عرضه» است. موجودی بازار معاملات مسکن در 6 سال گذشته به شکل چشمگیری کاهش پیدا کرد و این افت عرضه، به نوعی «در رشد قیمت ها» اثر م،ادار گذاشت. اکنون رشد موجودی (عرضه) به «بنیه بازار ساخت وساز» وابسته است که آن نیز به «روند سرمایه گذاری سال های اخیر» بستگی دارد.\xa0 بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد، نرخ رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان از سال 1400 تا نیمه امسال، سالانه متوسط 1.2 درصد و همین رقم از زمان شروع عصر جهش قیمت ها تاکنون (97 به بعد) نیز منفی 4 درصد بوده است. هر چند این میزان رشد سرمایه گذاری اگر با فاکتور رشد هزینه احداث مقایسه شود، ارقام به مراتب کمتر خواهد بود اما چنانچه همین دو نرخ را با «رشد متوسط 11درصدی تشکیل سرمایه در بخش ساختمان» در سال های نیمه اول دهه 90 مقایسه کنیم در این صورت ابعاد «نبود حجم من، عرضه واحد مس،» در این دوره بیشتر قابل درک می شود. این افت شدید رشد سرمایه گذاری، اثر مستقیمی بر رشد عرضه دارد. ضمن آنکه، نبض عرضه مسکن در بازار با تاخیر حداقل یک سال تا یک سال و نیم، از «تغییر روند رشد سرمایه گذاری ساختم،» تاثیر می پذیرد. سال گذشته البته تشکیل سرمایه در بخش مسکن و ساختمان نزدیک به 4 درصد افزایش یافت و نیمسال اول 1403 نیز حدود 6 درصد. اما این ارقام با توجه به «رشد منفی شدید سرمایه گذاری در سال های قبل از آن»، حجم قابل توجهی سرمایه به بازار ساخت وساز تزریق نکرده است. بنابراین «ستون عرضه» بازار مسکن 1404، ضعیف است و از این منظر نمی توان روی «رونق ساختمان» در سال آینده حساب ویژه باز کرد.

قدرت ،ید

چشم انداز سمت عرضه مسکن در سال آینده روشن نیست به این دلیل که «موتور سرمایه گذاری» برای آن از سوخت من، برخوردار نیست. اما چنانچه «سمت تقاضا قدرت ،ید پیدا کند»، می تواند سمت مقابل را نیز تا حدودی به تکاپو بیندازد. قدرت ،ید مسکن تابعی از «توان درآمد خانوارها» و «توان وام بانکی» است. هر دو در وضعیت مطلوبی قرار ندارند. تضعیف نرخ پس انداز سالانه خانوارها به دلیل «رشد سنگین هزینه زندگی» در سال های اخیر از ی،و و همچنین «افت درآمد سرانه» از سوی دیگر، امکان جمع ، منابع مالی به قصد ،ید مسکن را از افراد گرفته است. از طرف دیگر، قدرت ،ید وام بانکی نیز در حال حاضر معادل 6 درصد قیمت یک آپارتمان متوسط و متعارف است در حالی که وام مسکن در کشورهای توسعه یافته حداقل 90 درصد هزینه ،ید را برای خانه اولی ها پوشش می دهد. قدرت وام مسکن در سال هایی از دهه 70 در بازار مسکن تهران بیش از 30 درصد هزینه ،ید آپارتمان را تامین می کرد. احیای توان ،ید به طی دوره مشخصی نیازمند است که در آن، «رشد اقتصادی بالا» شرایط مالی و اقتصادی خانوارها را دگرگون (مثبت) کند و همزمان شبکه بانکی بتواند «منابع قابل توجهی برای تقویت اساسی مبلغ وام ،ید خانه» اختصاص دهد. بنابراین، بازار مسکن 1404 از این زاویه نیز از چشم انداز امیدوارکننده برای «،وج از رکود ،یدهای مصرفی» برخوردار نیست.

قیمت تمام شده

در غیاب «آینده روشن عرضه و تقاضای مسکن»، تعدیل نسبی تورم ساخت احتمالا می تواند «وضعیت ،ید خانه را برای بخشی از خانوارها» و همچنین «وضعیت ساخت وساز را برای گروهی از سازندگان» در سال آینده، متفاوت از امسال کند. طی دو سه سال گذشته، تورم بالای ساخت وساز مانع از «همراهی نسبی قیمت فروش با توان بسیار حداقلی متقاضیان مصرفی و حتی ،یداران غیرمصرفی» شد. تورم تولید مسکن تابعی از «تورم زمین» و «تورم مصالح ساختم،» است. در سال های اخیر همواره تورم زمین بیشتر از تورم مسکن بوده که باتوجه به وزن «قیمت زمین» در قیمت تمام شده ساخت مسکن، عایدی تولید برای سرمایه گذاران در مقایسه با بازدهی سایر بازارها و حوزه های سرمایه گذاری، پایین آمده است. متوسط تولید ساخت طی 6 سال گذشته 55 درصد و متوسط تورم زمین نیز 60 درصد بوده است. با چنین سطوحی از «نرخ رشد هزینه های ساخت و سرمایه گذاری ساختم،»، سازنده ها در این سال ها امکان تعدیل کاهشی قیمت فروش واحد نوساز را از دست دادند. در مقابل، نیز نه تنها توان ،ید بهبود حتی جزئی پیدا نکرد که سال به سال، ضعیف تر هم شد. این قطع ارتباط بین قیمت ساخت و توان ،ید، مانع کاهش قیمت فروش است. اما «وضعیت کنونی» این متغیر به شدت «تحت تاثیر ناترازی ها» قرار دارد. افت تولید کارخانه های تولیدکننده مصالح ساختم، در ماه های گذشته از سال جاری به دلیل «قطع برق» یا «قطع گاز» یا هر دو،\xa0 «تورم تولید» را منجر شده و چشم انداز قیمت ساخت (بدون احتساب اوضاع زمین) از این منظر، آنچنان من، ارزیابی نمی شود. به این ترتیب احتمالا در سال آینده نیز همچون امسال، شرایط برای سازنده ها بابت هماهنگ ، قیمت های فروش با اوضاع بازار ،ید، شبیه امسال خواهد بود.

عاملان تورم ساز

بررسی ها از چشم انداز بازار مسکن در سال 1404 مشخص می کند، «بازیگردانان خارجی» بخش مسکن و ساختمان، قوی ترین فاکتورهایی هستند که بسته به وضعیت شان می توانند هم عاملان تورم ساز این بخش باشند و هم عاملان «هدایت کننده بخش به مسیر جدید». نیمه اول امسال، «ریسک تنش در منطقه» یکی از همین عاملان بود که توانست «میل به ،ید آپارتمان» در سرمایه گذاران ملکی را کاهش دهد. این موضوع روی روند رشد قیمت نیز تاثیر م،ادار کاهشی گذاشت. در ماه های نیمه اول سال اگر چه «تورم ساخت» کماکان وجود داشت و امکان تعدیل کاهشی قیمت فروش فراهم نبود اما چون تقاضای ،ید نیز نسبت به سال های قبل به شدت افت کرد، قیمت مسکن مثل گذشته افزایش نیافت و به نوعی در ثبات نسبی قرار داشت. در حداقل یک ماه گذشته اما وضعیت با نیمسال اول متفاوت شده است چون اثر «بازیگردان خارجی» آن مقطع اکنون کمرنگ شده و «ریسک دیگری» جای آن نشسته است؛ «ریسک ترامپ» و همچنین «تورم دلار». اثر ،یبی این دو، روی رفتارهای ملکی احتمالا شرایط بازار را با نیمسال اول متفاوت کند. شرایط بازارهای موازی مسکن در یکی دو ماه گذشته طوری شده است که گروهی از سرمایه گذاران چشم به بازار ملک دارند. هر چند، فاصله عظیم بین قیمت ملک و توان سرمایه گذاران، تاحدودی این بازار را از اثر تورمی ،یدهای غیرمصرفی محافظت می کند. از طرفی، قیمت دلاری مسکن با توجه به رشد نرخ دلار در ماه های گذشته، افت کرده است. این موارد بیانگر آن است که «ادامه وضع موجود در خارج از بخش مسکن» برای این بخش در سال آینده، من، نیست و لازم است با سیاست های موثر و هوشمندانه، «ریسک های بیرونی بخش مسکن» مهار و کنترل شود.

تجربه بازار مسکن در سال های بعداز نیمه اول دهه 90 و ارقام آماری موجود از این بازار در آن دوره، حکایت از آن دارد که «رفع ریسک های مزاحم رونق غیرتورمی»، اولین تکه پازل بهبود اوضاع مسکن است.

انتهای پیام/

منبع خبر: دنیای اقتصاد