یخبندان در بازار مسکن! - ساختمان آنلاین

به گزارش ساختمان آنلاین\xa0به نقل از\xa0ایسنا، در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به حدود ۳۰۰۰ فقره رسیده که یک پنجم وضعیت نرمال است. در این شرایط ،ت و مجلس به منظور ساماندهی بازار مسکن هشت اقدام را در دستور کار قرار داده اند. این برنامه ها شامل ساخت یک میلیون واحد مس، در قالب طرح جهش تولید و تامین مسکن، قانون مالیات بر خانه های خالی، قانون مالیات برعایدی سرمایه، ایجاد دو سامانه در راستای تسهیل انعقاد قرارداد، ثبت وضعیت س،ت در سامانه املاک و اسکان، ا،ام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تشکیل صندوق ملی مسکن و تامین مصالح ارزان قیمت برای سازندگان است.

اگرچه بخشی از این برنامه ها در سه سال گذشته در مقام اجرا موفق نبوده اما به نظر می رسد دو پایه مالیاتی در کنار ا،ام به ثبت رسمی معاملات املاک که هزینه سوداگری را افزایش می دهد نقش کنترل کننده در ،ید و فروشهای تورم زا در بازار مسکن داشته است. البته طرح مالیات بر عایدی سرمایه آماده شده اما هنوز به تصویب مجلس نرسیده است.

طی سه سال گذشته ۱۶۳ هزار واحد مس، خالی از سکنه برای اعمال مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.درخصوص ثبت وضعیت س،تی در راستای شناسایی وضعیت بازار مسکن نیز ،ت اعلام کرده تمامی افراد اعم از مالک و مستاجر چنانچه نسبت به ثبت س،ت اقدام نکنند، از بسیاری خدمات ،تی مثل یارانه، گذرنامه، پلاک خودرو، افتتاح حساب و صدور دسته چک محروم خواهند شد. از پایان دی ماه نیز بانکها صدور دسته چک را مشروط به ثبت نام در سامانه املاک و اسکان ،د. در حال حاضر از حدود ۲۶ میلیون سرپرست خانواده در کشور ۱۴ میلیون نفر اطلاعات مالکیتی خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت ،د که از رشد ۱۴ برابری مراجعه مردم به این سامانه حکایت دارد.

از مرداد امسال که مشخص شد قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده و در مقایسه با مرداد سال گذشته ۱۶.۸ درصد افزایش داشته تا کنون آمار رسمی از قیمت مسکن ارایه نشده است. اما با توجه به رکود ایجاد شده در تعداد معاملات و بنا به گفته فعالان بازار مسکن، قیمت های اعلامی که تابلوی آمار غیررسمی محسوب می شود از مرداد تا کنون نه تنها افزایش نیافته بلکه در مسیر کاهشی قرار گرفته است.

بررسی ها نشان می دهد نرخهای پیشنهادی ناشی از ،ادی ،ید و فروش ملک در تهران و شهرهای اطراف تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. مرداد سال جاری تنها ۳۶۶۵ معامله آپارتمان در پایتخت انجام شد که تقریبا یک پنجم شرایط نرمال است.

رشد قیمت مسکن به نصف تورم عمومی رسیده است

تورم سنگین بازار مسکن بین سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ که از عواملی مثل تورم عمومی و رشد بازارهای موازی نشأت گرفته بود در حال حاضر تا حدودی کنترل شده است. نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در شرایطی به حدود ۱۷ درصد رسیده که تورم عمومی حدود دو برابر این عدد و در محدوده ۳۲ درصد قرار دارد. این بدان م،است که ،ید ملک به قصد سرمایه گذاری در کوتاه مدت توجیه اقتصادی ندارد. بنابراین ب، و بفروش ها زمان فعلی را بازه من،ی برای ورود به بازار مسکن نمی دانند.

نگر، دیگر سوداگران آن است که با اجرای مالیات خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه دیگر خبری از سودهای هنگفت ب، و بفروشی در بازار ملک نباشد؛ سودهایی که در نتیجه فروش واحد مس، پس از یک دوره کوتاه نگهداری به چندین برابر قیمت ،یداری شده می رسید. بر اساس آمار هشت سال قبل ۲.۵ میلیون مسکن خالی در ایران وجود داشته که طی سه سال گذشته ۱۶۳ هزار واحد مس، خالی از سکنه برای اعمال مالیات به سازمان امور مالیاتی معرفی شده است.

اما دو کارشناس بازار ملک علاوه بر آنکه به اثر کاهشی مالیات بر قیمت مسکن اذعان دارند، می گویند که این متغیر نمی تواند برای همیشه به ،وان یک ابزار کنترل کننده عمل کند.

خانه های خالی در اختیار بانک ها و اشخاص حقیقی

مهدی کرباسیان ـ عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک می گوید به ،وان یک نمونه عرضه ۱۰ هزار واحد مس، و معرفی برخی واحدهای خالی شهر جدید پردیس به سازمان امور مالیاتی باعث کاهش تا یک میلیارد توم، قیمت مسکن در این شهر شد اما باید توجه کنیم در فضای کلی بازار مسکن، عمده واحدهای خالی در اختیار بانکها، دستگاههای ،تی و اشخاص حقوقی است که باید بدون تبعیض نسبت به اشخاص حقیقی، ،ت با مالکان واحدهایی که در اختیار ارگانها و دستگاهها است اقدام کند.

حسن محتشم – عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان اما معتقد است: اینکه ،ت فشار آورده تا مردم در سامانه املاک و اسکان ثبت نام کنند و در غیر این صورت به آنها دسته چک نمی دهد به تولید مسکن اضافه نمی کند. به نظر من ،ت در جهت درآمدزایی خودش چنین کارهایی را صورت می دهد. درخصوص مالیات خانه های خالی نیز باید گفت برای سازندگان یا افراد عادی به صرفه نیست که واحد خود را خالی بگذارند. بنابراین آن را اجاره می دهند یا می فروشند. اگر سازنده نتواند واحد خود را بفروشد از گردونه تولید خارج می شود که این موضوع نیز اثر منفی بر ساخت و ساز دارد.

کرباسیان – عضو هیات رییسه اتحادیه مشاوران املاک، قانون ا،ام و ایجاد سامانه کاتب را طرح خوبی دانست و گفت: قانون ا،ام، معاملات را در یک چارچوب مشخص قرار می دهد. مشاوران املاک به بانک اطلاعاتی و استعلامات مربوط به املاک مورد معامله اتصال پیدا می کنند و قراردادهایشان با کمترین ضریب خطا در سامانه کاتب انجام می شود.

وی با انتقاد از سامانه خودنویس بیان کرد: این سامانه به تمامی افراد اجازه انعقاد قرارداد داده است. این ی،ی صاحب کافی نت هم بدون اطلاعات حقوقی و فاقد آموزش در حال حاضر بازیگر بازار مسکن شده است. از طرف دیگر یک سفته باز می تواند راسا با شخص دیگر معامله کند و ریال، دلار یا حتی ارز دیجیتال رد و بدل کنند. بنابراین هیچ نظارتی بر آن نیست و نمی تواند اه، مدنظر ،ت را محقق کند.

کرباسیان درخصوص ایجاد سامانه املاک و اسکان اظهار کرد: اگر سامانه املاک و اسکان درست مدیریت شود و آپارتمان ها و املاک خالی و املاکی که درد دست بانک ها، دستگاه ها و اشخاص حقوقی احتکار شده به بازار عرضه شود مطمئنا در آرامش بازار اجاره و فروش تاثیرگذار است. به ،وان نمونه شاهد بودیم موقعی که حدود ۱۰ هزار واحد نیمه تمام، تکمیل و به بازار مسکن پردیس عرضه شد به یکباره قیمتها تا حدود یک سوم ثمن معامله و تقریبا یک میلیارد تومان ریزش داشت. آن اقدام ،ت خوب بود. اگر در تهران نیز بانک ها، اشخاص حقیقی و حقوقی که آپارتمان های مختلفی را احتکار کرده اند به بازار عرضه کنند، ریزش بیش از پیش قیمت در پایتخت نیز می تواند اتفاق بیفتد.

سازنده ها قادر به تعریف پروژه جدید نیستند

حسن محتشم – عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران نیز خاطرنشان کرد: از حدود ۱.۵ سال قبل بازار مسکن در رکود به سر می برد و طبیعتا رکود در بازار باعث می شود که در ساخت و ساز کاهش پیدا کند. البته رکود در بخش ساخت و ساز به شدت بازار نیست. به این دلیل که برخی افراد پروژه هایی را از قبل شروع ،د و باید آن را به اتمام برسانند اما در تعریف پروژه های جدید جدید محتاط عمل می کنند.

وی درباره تاثیر مالیات خانه های خالی بر کاهش قیمت مسکن گفت: خانه های خالی بیشتر مربوط به بانک ها بوده است. از چند سال قبل بانک مرکزی بخشنامه داده که بانکها اجازه ندارند واحد مس، در تملک بگیرند. بنابراین جلوی مجوز آن را گرفته و ناچارند واحدها را بفروشند. بنابراین از این ناحیه نیز تصور نمی کنم تعداد قابل توجهی واحد به بازار عرضه شود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران تاکید کرد: کاهش ارزش پول ملی باعث رشد سنگین قیمت مسکن شده است. از طرف دیگر کاهش ساخت و ساز می تواند در آینده به شکل تغییر قیمتها بروز کند. ،ت سیستم انقباضی در پیش گرفته که مقداری سرعت گردش نقدینگی را بگیرد و از این طریق تورم را کنترل کند. بنابراین سرمایه چند، وجود ندارد که بیاید ملک ب،د. تقاضای مصرفی نیز که توان مالی ندارد. از طرف دیگر سازندگان منتظر هستند آپارتمان هایی که روی دستشان مانده بفروشند اما ،یدار وجود ندارد. این چرخه معیوب به ساختار بازار مسکن آسیب می زند.

محتشم بیان کرد: در کشورهای توسعه یافته حدا،ر ۳۰ درصد حقوق مستاجران برای اجاره هزینه می شود. در ایران این رقم در کلانشهرها بعضا به بیش از ۱۰۰ درصد رسیده است. جالب آنکه سودی که مالک در یک کشور توسعه یافته از محل اجاره ملک بر مبنای ارز آن کشور می گیرد بیشتر از سودی است که یک مالک از مستاجر در ایران بر مبنای ریال دریافت می کند. بنابراین هم مالک و هم مستاجر در ضرر هستند که علت آن شرایط کلان اقتصادی است. درآمدها پایین و تورم بالا است.

به گفته محتشم، طول، شدن رکود مسکن، کل اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهد. علت این است که بخش قابل توجهی تولیدات صنعتی وابسته به صنعت ساختمان است. ما در شرایط تحریم قدرت رقابت نداریم. از طرف دیگر با خودتحریمی هایی مثل نپذیرفتن FATF مواجهیم که مشخصا در بخش مسکن باعث شده تا صدور خدمات مهندسی تحت تاثیر قرار بگیرد. امیدواریم با برداشتن این سد از راه فعالان اقتصادی مقداری وضعیت تولید و صنعت بهبود پیدا کند. در آن صورت می توان امیدوار بود که اقتصاد کلان کشور شرایط بهتری داشته باشد.

<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه لینک کپی شد.