به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از خبرآنلاین، اجارهبها در سطح کشور طی بهار امسال ۴۲درصد نسبت به فصل مشابه در سال گذشته افزایش پیدا کرد؛ هرچند در ،داد، سرعت رشد هزینه اجارهنشینها به میزان خفیف نسبت به میانه فصل افت کرد. در حال حاضر تورم اجاره مسکن در کانال ۴۰درصد است، اما «سقف ،تی تعیینشده برای رشد تابست، اجارهبها» ۲۵درصد تعیین شده است. این گسل ،تی در بازار اجاره به سه شکل روی رفتار سمت عرضه اثرگذار خواهد بود. بررسیها از رخداد ،داد بازار اجاره، نقش ۴عامل را نشان میدهد.
فشار رشد هزینه اجارهنشینی در کشور، در پایان بهار به میزان خفیف نسبت به میانه فصل، افت کرد بهطوری که، اکنون مهمتر از «میزان شیب منفی تورم اجاره مسکن» در ،داد، «توقف روند صعود این شاخص» است. گزارش از آمار رسمی مربوط به تغییرات هزینه اجارهنشینها در سراسر کشور حاکی است، ،داد امسال «تورم ماهانه اجاره مسکن» و همچنین «تورم نقطهای اجاره»، در سطح کمتری نسبت به اردیبهشت قرار گرفتند. میانگین اجارهبهای کشوری در ماه آ، بهار ۲.۲درصد نسبت به ماه می، افزایش یافت، در حالی که اردیبهشت ماه، ۲.۶درصد نسبت به فروردین رشد کرده بود؛ به این ترتیب تورم ماهانه اجاره، نزدیک به نیم واحددرصد کم شده است. از طرفی هزینه اجاره مسکن در کشور در ،داد امسال ۴۲.۵درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش داشته، این در حالی است که تورم نقطهای اجاره در اردیبهشت امسال نرخ ۴۳درصد را ثبت کرده بود؛ بنابراین رشد نقطهای اجارهبها نیز نیمواحددرصد افت داشته است.
این رشد بالای ۴۰ درصدی اجارهبها در قراردادهای ۱۴۰۳ نسبت به مبالغی که مستاجرها در ۱۴۰۲ پرداخت می،د، به لحاظ «عدمتن، با رشد درآمد خانوارهای مستاجر در سالجاری» باعث شده فشار هزینهای آپارتمان اجارهای از آستانه تحمل مالی بخش قابلتوجهی از اجارهنشینها خارج شود. با این حال، کاهش جزئی همین سطح فشار در ماه گذشته و شناسایی عوامل مهار آن، میتواند برای سیاستگذار «درس» باشد از بابت اینکه «شرایط بیرونی بازار اجاره در ماههای آتی» را در مسیری قرار دهد که «تورم اجاره از کانال ۴۰درصد به سطح نرمال، ی،ی کانال ۲۰درصد کاهش یابد» تا بلکه «اجارهبها به محدوده استطاعتی خانوارهای مستاجر برگردد.» سال گذشته اجارهبها در کشور به صورت میانگین ۳۹.۶درصد افزایش یافته بود اما بهار امسال میانگین رشد نسبت به بهار سال گذشته ۴۲.۴درصد بوده است.
این سطح رشد هزینه اجاره مسکن هم از بابت اینکه از میزان رشد دستمزد مستاجرها در سالجاری بالاتر است، «مشکلساز» شده و هم از این بابت که «نرخ رشد اجارهبها در ،داد ماه ۱.۳ برابر نرخ رشد مجموع هزینههای زندگی خانوارها» شد؛ تورم عمومی یا همان نرخ رشد قیمتها در سبد هزینه خانوار در ،داد امسال رقمی معادل ۳۱.۹درصد شد که از رشد اجارهبها، کمتر است. بررسیها درباره عواملی که باعث شد «فشار رشد اجارهبها در ،داد، کم شود»، نشان میدهد، ثبات تورم عمومی ماهانه، افت چشمگیر تورم خوراکی، ثبات نسبی قیمت مسکن و همچنین تغییر رفتار ،یداران سرمایهای ملک در ماههای اخیر باعث شده «قدری از سرعت رشد اجارهبها کاسته شود.»
اما بازار تابست، اجاره مسکن که اکنون شروع شده است، با دو فاکتور در ادامه راه روبهرو است؛ از ی،و، «عواملی که تا پیش از تیرماه باعث توقف روند افزایشی تورم اجاره مسکن شد» و از سوی دیگر، «قانون اعمال سقف رشد میانگین ۲۵درصد برای مبالغ اجاره در اجارهنامههای تابستان و نیمسال دوم.» هر کدام از این دو، معا، معاملات اجاره بین موجر و مستاجر را به نوعی تحتتاثیر قرار میدهد.
افت تورم اجاره سریالی میشود؟
تورم اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است. در واقع تورم عمومی و تورم قیمت مسکن ۲ فاکتور بنیادی جهتدهنده به بازار اجاره تلقی میشود؛ اثرگذاری تورم عمومی بر بازار اجاره مستقیم و سریع است؛ این در حالی است که تورم قیمت مسکن به شکل مستقیم اما در میانمدت و بلندمدت بر اجارهبها اثرگذار میشود. در چنین شرایطی اگر هزینههای زندگی خانوار در ماه کاهش یابد؛ انتظار میرود که در کوتاهمدت رشد اجارهبها نیز متاثر از افت تورم عمومی کاهش یابد. اگر سیاستهای اقتصادی ،ت جدید بر کاهش تورم عمومی متمرکز شود؛ میتوان به فروکش التهاب در کوتاه و میان مدت امیدوار شد. از سویی فروکش تورم عمومی باعث میشود تا موجرها از افزایش بیشتر نرخ اجارهبها خودداری کنند؛ از سوی دیگر فروکش تورم عمومی با اثرگذاری بر قیمت مسکن نیز میتواند در میان و بلندمدت بر کاهش شدت رشد اجارهبها موثر باشد.
طی بهار امسال تورم خوراکی به یکسوم ابتدای سال گذشته رسید؛ از آنجا که بسیاری از موجرین افزایش اجارهبهای درخواستی خود را براساس هزینه عمومی زندگیشان طلب میکنند؛ استمرار فروکش تورم خوراکیها میتواند اجارهبها را تعدیل دهد. در عین حال طی ،داد ماه امسال سرعت رشد قیمت مسکن به کف ۶.۵ سال اخیر رسید؛ از این موضوع میتوان تحت ،وان فروکش تورم مسکن یاد کرد. ثبات نسبی قیمت مسکن طی ،داد ۱۴۰۳ موضوع مهمی بود که اگر ادامهدار شود میتواند در میان و بلندمدت افت تورم اجارهبها را که از ،داد ماه آغاز شد ادامهدار کند. در کنار موارد یاد شده کاهش توان مالی متقاضیان ،ید مسکن نیز میتواند بر بازار اجارهبها اثرگذار شود. طی سالهای اخیر؛ این بخش شاهد حضور متقاضی، بود که نسبت به ،ید مسکن و فروش آن در بازههای کوتاه چند ماهه اقدام می،د.
اما در شرایط کنونی با توجه به افزایش حداقل سرمایه برای ،ید خانه و همچنین رکود در بخش تقاضا، این بازار با مشتری، مواجه است که بخشی از سرمایه مورد نیاز خود را از محل رهن خانه تامین میکنند و در عین حال برنامهای برای فروش سریع خانه نیز ندارند. به این ترتیب بازار اجارهبها از محل افزایش عرضه نیز با سیگنال کاهش تورم رو به رو است. البته این افزایش عرضه محدود است، اما همین میزان محدود اما م،ادار نیز میتواند بر روند اجارهبها اثرگذار شود. به این ترتیب باید اذعان کرد که فاکتورهای متعدد اثرگذار بر بازار اجاره در شرایط کنونی به واقع حامی کاهش فشار اجارهبهاست.
اجارهبها پس از سقف ۲۵ درصد
هفته گذشته متوسط سقف مجاز رشد اجارهبها از سوی شورای عالی مسکن برابر ۲۵درصد اعلام شد؛ بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، ،ت مکلف شده تا در استانهایی که تورم بالای ۳۰درصد است، نرخ رشد اجارهبها را از سوی مقامات است، تعیین و اعلام کند. به،وان نمونه شورای مسکن تهران سقف مجاز رشد اجاهبها را ۲۶درصد اعلام کرد. در روزهای آینده مقامات است، این نرخ را به اتحادیههای املاک است، اعلام میکنند.
در شرایطی که طی بهار امسال تورم اجارهبها در کشور رشدی ۴۲درصدی داشت؛ آیا میتوان به فروکش تورم اجارهبها به سقف ۲۵درصد مطابق قانون مصوب امیدوار بود؟
در تحقیقی مید، نگاه اضلاع سهگانه بازار اجارهبها شامل واسطهها، موجر و مستاجر به این مصوبه را بررسی کرد.
نتایج این بررسی در وهله اول نشان داد که بسیاری از اضلاع سهگانه بازار اجارهبها نمیدانند که تخطی از این مصوبه قانونی به جریمه منجر میشود. در عین حال این بررسی مید، نشان داد که ظرف هفتههای اخیر اغلب قراردادهای اجارهبها با رشد ۳۰ تا ۴۰ درصدی مبالغ اجاره تمدید شده است؛ به عبارتی فاصله میان سقف مصوب مدنظر ،ت و درخواست موجرها نسبتا محدود است؛ در بسیاری موارد قراردادهای منعقد شده در ماههای اخیر در محدوده رشد نرخ ۳۰درصدی تمدید میشود. بنابراین تقابل چند، میان خواست موجرها و خواست ،ت وجود ندارد.
در شرایطی که تمامی عوامل اثرگذار بر بازار اجارهبها توصیف شد؛ وضعیت آینده این بازار برای تابستان و ماههای بعد در ۳ وضعیت محتمل خواهد بود. گزینه اول به این صورت است که بخشی از موجرها، سهم مهمی از هزینه زندگی خود را براساس اجارهبهای دریافتی تامین میکنند، بنابراین این موجرها با اعمال سقف قانونی رشداجارهبها و وضع جریمه، از این بازار خارج نمیشوند و به این مصوبه عمل میکنند. گزینه دوم شامل شیوع توافقهای غیررسمی است که بخشی از موجر و مستاجرها سراغ آن میروند. درواقع در شرایطی که مصوبه قانونی متوسط سقف رشد اجارهبها را ۲۵درصد تعیین کرده، اما برخی موجرها احتمالا زیربار این درخواست قانونی نمیروند، برخی طرفین معامله به سمت توافق غیررسمی با نرخی بالاتر از سقف مصوب ،تی میروند.
براساس گزینه سوم، برخی موجرها نیز از اجاره ملک خود منصرف میشوند.
مطابق قانون اگر قرارداد اجاره با نرخی بالاتر از مصوب ،تی تمدید شود؛ مستاجر تا ۵ سال از زمان انعقاد قرارداد میتواند؛ از موجر شکایت کرده و موجر تا ۳ برابر مبلغ اضافه دریافت، جریمه میشود و هزینه اضافی به مستاجر بازگردانده میشود.
کارشناسان اقتصادی در مواجهه با چالش پرداخت اجارهبهای مستاجرین به ،ت جدید توصیه میکنند؛ به جای وضع سقف ،تی، درمان پایدار انجام شود. این درمان پایدار شامل رفع معضل تورم است. همانگونه که ،وان شد، رفع چالش تورم عمومی به خودی خود باعث کنترل اجارهبها و همچنین کاهش قیمت مسکن میشود.
به این مطلب امتیاز دهید
<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه،on>
منبع: https://sakhtemanonline.com/news/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%AE%D8%A7%D9%86%D9%87-71/