به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از تسنیم، فارغ از اثرگذاری برنامه ،تها برای ساماندهی بازار اجاره مسکن از جمله وام ودیعه مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش نرخ اجارهبها و… سالهای متمادی است که کارشناسان و صاحبنظران اقتصاد مسکن میگویند راهحل رفع مشکل مستأجران، برنامهریزی بلندمدت در این بخش است، به،وان مثال اجارهداری حرفهای یکی از راهکارهایی است که در ،تهای مختلف روی آن تأکید شده، اما در نهایت حرفها و وعدهها در این رابطه روی کاغذ مانده است.
در بخش بازار مسکن و مشخصاً اجارهبها عوامل متعددی دخیل هستند که شاید مهمترین آنها قیمت مسکن باشد، متوسط قیمت مسکن بر اساس آ،ین آمار اعلامشده از سوی رئیسکل بانک مرکزی حدود 9.7 درصد در ،دادماه امسال افزایش داشته است، این قیمت برای شهر تهران است که البته میتوان با مقدار ت،انس آن را به سایر مناطق کشور تعمیم داد. در این شرایط عدهای بر این باورند که برخی بازیگران بازار اجاره مسکن از جمله مشاوران املاک خواسته یا ناخواسته مقدمات افزایش نرخها را فراهم میآورند. در رابطه با وضعیت بازار اجاره مسکن، مشکلات آن، راهکارها و… میزگردی با حضور فرهاد بیضایی کارشناس سیاستگذاری مسکن و داوود بیگینژاد نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک برگزار شد که مشروح آن در ادامه میآید؛
چرا در کشور همواره با چالش در بخش اجاره مسکن مواجه هستیم و در برخی سالها فشار زیادی به مستأجران وارد شده است؟
بیضایی: مقایسه نرخ اجاره و قیمت مسکن درآمد نسبت به اجاره در کشور نشان میدهد در وضعیت بحر، قرار داریم. در اینباره به مثالی اشاره میکنم؛ اگر اجاره یک واحد مس، در تهران بدون اعمال رهن یا ودیعه اگر 700 دلار باشد، درآمد افراد حدا،ر روی 500 دلار تثبیت شده است. ولی در آنکارا ،یه اگر که مثلاً اجاره یک واحد مس، متوسط 800 دلار است درآمد افراد 1100 تا 1200 دلار است. کما اینکه اجاره آنجا پایینتر هم باشد. یا مثلاً ما،ی یا حتی کشورهای توسعه یافته اروپای غربی و اروپای شمالی هم همین شرایط را که بررسی کنید.
بیگینژاد: وقتی دلاری مقایسه شود، فاجعه است راجع به این صحبت کنیم کلاً هرجای دنیا 33 تا 34 درصد می شود در سبد خانواده ها این کجاست. تقابل دلار و ریال بهم خورده است وگرنه در کشورهای دیگر نرخ اجارهبها مسکن با،ت، اما همزمان سطح درآمدها هم با،ت.
بیضایی: هزینه اجاره مسکن در کشور، معادل کشورهایی است که دو برابر ما سطح درآمد دارند. این اتفاق منجر به چه چیزی می شود؟ باعث میشود مفهومی به اسم رهن در کشور ما به وجود آید. در هیچ جای دنیا شما نمی تو،د بگویید که من 200 میلیون تومان تا یک میلیارد تومان پول به جای اجاره می دهم.
واقعیت آن است که هزینه اجاره واحد مس، متن، با نیاز مردم از کل درآمد آنها بیشتر است. به،وان نمونه در تهران یا سایر کلانشهرها اگر متوسط اجاره مسکن بدون ودیعه و رهن متوسط اجاره 700 دلار باشد، متوسط درآمد یا حقوق 500 دلار است. از این رو یک جوان باید 4 سال 5 سال کار کرده تا بتواند مبلغی را پسانداز کند. پس از این دوره نرخ بهرهای که این پول در اختیار موجر می گذارد جبران آن فاصله بین درآمدهای اجاره را کند که این اتفاق میافتد به خاطر همین اثر مستقیم در افزایش سن ازدواج دارد.
این در حالی است که مثلاً در ،یه، ما،ی و کشورهای توسعه یافته، کشورهای حاشیه خلیج ،، پا،تان، افغانستان، هند وقتی فردی وارد بازار کار میشود، همان ماه اول حقوق که حقوق میگیرد میتواند از ماه دوم برود و خانه اجاره کند. این امکان الان در کشور ما وجود ندارد.
اشاره کردید که اثرگذاری برنامههای حوزه اقتصاد کلان خیلی بیشتر از برنامههایی که مثلاً و، راه در بازار مسکن انجام می دهد در دهه 90 شما اگر یک بررسی کنید و، راه و شهرسازی کاری کرد؟
بیگینژاد: وقتی آقای آخوندی آمد هیچ اعتقادی به مسکن مهر نداشت. وی معتقد بود هر ،ی باید وام بگیرد و در آن منطقه با توجه به فرهنگ خودش ساخت و ساز را انجام دهد. اینکه بیاییم و مثلا یک شهرکی را ایجاد کنیم، خیلی مطلوب او نبود.
آن دوره را باید به دو بخش ت،یم کنیم؛ یکی ایجاد مسکن مهر و دیگر هم در زمان آخوندی که بیشتر در جهت اتمام آن پروژهها بود.اما اقتصاد مسکن تابع اقتصاد کلان است؛ هر مقدار که اقتصاد کلان رو به رونق باشد درآمدهای ریالی و دلاری افراد افزایش پیدا میکند؛ به همان نسبت هم افراد سرپناهی که انتخاب میکنند متن، با نیاز، فرهنگ و شأن آنهاست.
آیا مشاوران املاک در بازار دخیل هستند؟ می تو،م به آنها سهمی بدهیم که در دهه 90 از سیاستهای اشتباه و، راه سوء استفاده کرده و قیمتها بالا رفته است؟
بیگینژاد: نه نمی تو،م این را بگوییم.
بیضایی: و، راه و شهرسازی در این رابطه هیچ کاره است، مشاوران املاک که دیگر هیچ. چرا؟ چون همه اینها تابعی از اقتصاد کلان هستند. در یک سریال تلویزیونی وکیلی داشت در دادگاه میگفت موکلم دودره باز است، فلان است و بهمان، اما هیچکدام از اینها جرم نیست. حالا ممکن است بخشی از مشاوران املاک رفتارهای صنفی اشتباه داشته باشند، این رویکرد منجر به تورم نمی شود.
این رفتار باعث بروز چه چیزی میشود؟
بیضایی: منجر به کاهش کیفیت ارائه خدمات میشود. شما آزار و اذیت بیشتری می بینید اطمینان معاملات پایین تر و ریسک معاملات بالاتر می رود، ولی اینها بازار را جابجا نمیکنند.
بیگینژاد: این بر،بی است که متاسفانه به مشاوران املاک زده می شود.
بیضایی: مشاوران املاک اصلا در این حد و اندازه و اشلها نیستند که بخواهند در بازار مسکن اثرگذار باشند.
بیگینژاد: در دهه 90 یک نهضتی ایجاد شد و وقتی کلاً اقتصاد کلان به سمتی می رود که می خواهد فقط تولید مسکن داشته باشد خواه ناخواه عوامل هم افزایش پیدا میکند و جمعیت مشاور املاک در آن مقطع زم، بسیار افزایش پیدا کرد.
چقدر افزایش یافت؟
بیگینژاد: آمار دقیق ندارم، ولی خوب افزایش بسیار زیادی پیدا کرد. اما در عین حال مشاوران املاک بعضاً تغییر هویت داده و به ساخت مسکن کمک ،د. خیلی از عزیز، که مشاور املاک بودند مستند به پروانههای ساختم، که به اسم مشاوران املاک است، در بخش تولید مسکن هم همراهی ،د.
بیضایی: آمار اقتصاد کلان، ع، این است.
بیگینژاد: که املاکی ها این کار را ،د؟
بیضایی: خیر.
بیگینژاد: از سال 54 تا الان یک قانونی وضع شده که به ازا هر 15 هزار نفر باید یک دفترخانه وجود داشته باشد. این قانون هیچ وقت هم تغییر نکرد. امروز جمعیتی که در مشاور املاک وجود دارد بسیار بیشتر از نیاز جامعه است. اینکه من مشاور املاک که باعث نیستم آن قانون گذار باید چه کار کند از ورود این جلوگیری میکرد. این افزایش هم در دهه 90 اتفاق افتاد ی،ی جمعیت ما جمعیت مشاور املاک بیشتر در آن دهک کلاً کشور به جهت تولید مسکن و عرضه بود در آنجا اتفاق افتاد.
بیضایی: حالا این اثر اقتصاد کلان دارد این پدیدهای که آقای بیگینژاد به آن اشاره کرد عامل اقتصاد کلان دارد و عوامل مختلفی منجر به آن عامل اقتصاد کلان می شود.
اگر روند ارزش افزوده در حوزههای مختلف اقتصادی کشور را بررسی کنیم متوجه می شویم- این را و، راه و شهرسازی هم چند وقت پیش اعلام کرد- حالا بررسی شد در یک جلسه شورای عالی مسکن اصلاً مورد بررسی قرار گرفت و… چرا چون قبلش مثلاً این هشدارها داده شده بود که دو آیتم در حوزه املاک مستغلات و مسکن (ارزش افزوده) و اثر این در رشد اقتصادی و GDP کشور و … اثرگذار است؛ یکی تحت ،وان مسکن و ساختمان شناخته میشود. یکی هم بحث املاک و مستغلات است که اثرگذار است. میتوان گفت مسکن و ساختمان معادل بیلدینگ است، املاک و مستغلات معادل ریل استیت (Real Estate) است.
این چه کار میکند؟ می گوید افزایش ارزش افزودهای که در حوزه تولید اتفاق می افتد، آن یکی در حوزه خدمات انجام می شود. ما از ارزشافزوده 6 تا 7 درصدی حوزه تولید مسکن و 7 تا 8 درصد خدمات حوزه املاک به ترتیب به 3 تا 4 درصد و 17 تا 18 درصد رسیدهایم. حوزه خدمات املاک را اگر بدون نفت حساب کنیم، نزدیک 20 درصد می رسد.
در این حالت چه اتفاقی میافتد؟ در پاسخ باید گفت ،ی که سازنده است می گوید سود در خدمات معاملات است و در تولید نیست. در و، راه و شهرسازی چه در زمان آقای آخوندی و چه در زمان و، آقای اسلامی باید با بررسی صورت گرفته، موانع رفع میشد. در واقع بایستی موانع بین حوزه تولید مسکن و بخش خدمات مربوط به معاملات مسکن حل میشد. الان اگر بنگاهداری کنیم سودآوری آن بیشتر بخش تولید مسکن است.
بیگینژاد : ریل استیت از نظر من کمیسیونبگیری است، آقای بیضایی دلالی را هم میگوید.
بیضایی: خیر، همه خدماتی که در بحث معاملات مسکن میافتد تحت ،وان ریل استیت شناخته میشود. در برخی کشورها حجم ریل استیت خیلی در اقتصاد پررنگ است. مانند کشورها حاشیه خلیج ، از جمله امارات،قطر، ،یه و ،ستان. ریل استیت این کشورها برای جذب سرمایه گذاری است. ارزش افزوده حوزه تولید مسکن اینها حدود 8 درصد و ارزشافزوده حوزه ریل استیت 10 درصد است.
همین نسبت را در دنیا داریم. چیزی باید ساخته شود که مورد خدمات یا معاملات قرار بگیرد و ارزش افزوده در آن حوزه تولید کند. این در حالی است که سیاستهای حوزه شهرسازی کشور منجر به کاهش حوزه سرمایه گذاری تولید و ساختوساز شده است.
تمام زمینهای ذخیره شهری تهران و البرز به خاطر سیاست طرح تفصیلی و … تمام شد. این زمینها عرضه و ساخته شد. به خاطر سیاستهایی که منجر به کاهش ارزش پول ملی شد، به دلیل بورس، سیاستهای اقتصاد کلان، رشد نقدینگی و افزایش تقاضای سرمایه ای باعث هدایت نقدینگی به بازار مسکن شد.
از دهه 80 دقیقاً از سال 79 به بعد در کشور این سیاستها وجود و ا،ر آنها تداوم داشتند. ی،ی این سیاستها را هیچ ،تی هم متوقف نکرده است. البته برخی از این سیاستها در ،ت سیزدهم متوقف شد، اما با این حال از آن فهرست بلند اشتباهات حوزه سیاست گذاری و اجرایی فقط تعدادی شده است. بر این ساس باید تمام طرحهای توسعه شهری مورد بازنگری قرار بگیرد. حتما باید سیاستهای پولی بانکی مورد بازنگری قرار گیرد.
بیگینژاد: این بازنگری به خاطر این است که بافت جمعیتی هم تغییر میکند، نیازهای مردم در دهه 60 با نیازهای دهه 90 متفاوت است.
قطعاً نیاز فردی که میخواهد همیشه از ویلچر استفاده کند یا خدمات سالمندی بگیرد با نیاز یک جوان دهه 60 که آمده دهه 90 خانه خانه تهیه کند، متفاوت است. با این وجود در حوزه شهری، طرح تفصیلی و نحوی جواز دادن هیچ تغییر احساس نمی کنیم و با همان سیستم قبلی پیش میرویم.
برای اینکه اتفاقات دهه 90 بازار مسکن دوباره تکرار نشود، ،ت باید چهکار کند؟
بیضایی: یکی از راهکارها اصلاح سیاستهای پولی بانکی کشور است که باید انجام شود و اتفاق بیفتد. مسئله دوم هم بایستی عواملی که منجر به افزایش سطح ارزش افزوده و سرمایه گذاری در حوزه مسکن می شود را بهبود دهیم. مهمترین عامل یا مانعی که وجود دارد مسئله زمین است. طرحهای توسعه شهری ما باید مورد بازنگری قرار بگیرد. در این مسیر هدایت سرمایه گذاری اهمیت دارد، چراکه در یک جاهای دیگر نمیتو،م بیشتر از این هدایت سرمایه گذاری انجام بدهیم و لازم است حتما به مناطق جدید برویم.
اظهارات مسئولان و، راه و شهرسازی در حد بنز، BMW، پورش و … است؛ مثلاً صنعت شهرها، توسعه شهرها و شهرکهای ساحلی، سرمایه گذاری در س،تگاههای حمل و نقل محور و… . این درحالی است چیزی که معاونتهای و، راه انجام میدهد، ایوانکی می شود، ی،ی در حد پراید.
حرفهای قشنگ را باید در یک جایی عملیاتی کنیم؛ اگر مثلاً نیروها نمیتوانند برنامهها را عملیاتی کنند برای اجرا استراتژی ها و راهبردها لازم است از نیروهای متن، استفاده شود.
یک دفعه میگوییم حجم ساخت و ساز را بالا ببریم؛ در دهه 80 و سالهای منتهی به دهه 90 این کار کردیم. تن، بین خانوار و واحد مس، تغییر کرد و همین الان میگویند سه تا چهار میلیون واحد مس، مازاد داریم.
نمیتو،م شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مس، روی 0.7 درصد بیاوریم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد ژاپن با 85 صدم است.
الان کشور در این شاخص 0.9 درصد عبور کرده و نمیتو،م منابع را همین طوری آجر و سنگ کنیم و بالا ببریم بهخاطر اینکه توزیع من،ی نداریم. متاسفانه سیاستگذاری اشتباهی را دنبال کردهایم. نباید حجم عظیمی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی را بسازیم و بعداً اینها در دهههای آینده خالی از سکنه شوند.
بنابراین باید الان سیاستگذاری من، در دستور کار قرار گیرد. اگر میخواهیم مثلاً صنعت شهر بسازیم، تجربه موفق آبادان جلوی چشم ماست. در مقابل تجربه ضعیف فولادشهر جلوی چشم ماست. تجربه ش،ت خورده ماهشهر و عسلویه هم جلو چشم ماست. همه اینها مدلهایی است که در طول تاریخ ساخته شده است. البته باید به این نکته اشاره کنم که در عسلویه 1000 برابر آبادان به،وان یک صنعت شهر موفق کار شده، اما شاهد فقر خدمات هستیم و با انبوهی از مشکلات روبرو هستیم.
سیاستهای آمایش سرزمین و این باید مورد بازنگری قرار گیرد آمایش سرزمین ما یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی نیست و یک طرح صرفاً جغرافیایی است برای اینکه بگوید چه کار نکنید. نمی گوید چه کار کنید که چه اتفاقی بیفتد.
توسعه صنعتی و توسعه شبکه حمل و نقل باید مورد بازنگری قرار بگیرد. اگر 2 میلیارد دلاری که شهرداری تهران آمد در حوزه حمل و نقل برای اتوبوس برقی و غیره هزینه کرد در حوزه قطار سریعالسیر انجام میشد، مسئله ترافیک تهران را توانسته بود حل کند. پول داریم، اما تشخیص داده نمی شود که کجا از آن استفاده کنیم.
اگر می خواهید توسعه سواحل را انجام بدهید حتما باید بین بندرعباس چابهار یا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ایمن را داشته باشید. مثلاً هر چند وقت یک بار یک شتر در جاده بندرعباس-جاسک با خودرو تصادف کرده و چند نفر کشته می شوند. یا جاده بندر لنگه به عسلویه را نگاه کنید ببینید چقدر وضعیت نامن،ی دارد.
یا بیردف به کنارک را نگاه کنید چه وضعیت فاجعهای دارد. الان با هزینه میلیون دلاری برای هر کیلومتر آزادراه رفتیم تهران-شمال را وصل کردیم و میگوییم استراتژی ما سواحل مکران است، چرا آنجا رفتهایم؟ باید برای توسعه سواحل ابتدا زیرساختهای حملونقل فراهم شود. باید آزادراه 2000 کیلومتری خلیج ، از ،مشهر تا چابهار را راهاندازی کنیم.
البته 70 تا 80 درصد زیرساختهای جادهای سواحل من، است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر برای کشور واجب است. پس بنابراین باید سیاستهای توسعه شهری، طرحهای جامع و تفصیلی ذیل آمایش سرزمینی حتما باید قرار بگیرد.
<،on type="،on" id="copy-post-url" cl،="،on">لینک کوتاه،on>
منبع: https://sakhtemanonline.com/news/%D8%A8%D8%A7%D8%B2%D8%A7%D8%B1-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-723/