کلید معجزه در بافت فرسوده|پایگاه خبری اخبار ساخته ها

به گزارش اخبار ساخته ها؛ عرضه مسکن در بافت فرسوده می تواند تا ۳ برابر حجم فعلی افزایش یابد؛ اما کلید این معجزه در «چرخش سیاستی در مسیر تخصیص منابع برای ساخت خانه های حمایتی» است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد تبدیل زمین های ۹۹ساله از عرصه خام و فاقد خدمات به محل «قابل ساخت وساز و قابل س،ت» به قیمت امروز، دست کم ۱۲۰۰همت منابع مالی لازم دارد. این رقم اگر در خدمت «وام نوسازی کارآمد و در استطاعت» قرار بگیرد، امکان پرداخت ۱.۳میلیون فقره وام با سود ۱۰درصد وجود دارد. رونق ساخت در بافت فرسوده یک تیر و دو نشان است.

طرح یارانه هدفمند برای ساخت مسکن حمایتی با تخصیص منابع ۱۲۰۰ همتی به ساخت وسازهای بافت فرسوده، کلید معجزه نوسازی مسکن را پیش روی سیاستگذار این بخش قرار می دهد. ستون فقرات این طرح پیشنهادی، مسیر ترجیحی برای تخصیص بهینه ای اعتباری است که سیاستگذار مسکن در همه سال های گذشته برای تامین مسکن ارزان قیمت به منظور پاسخ به نیاز مسکن دهک های نیازمند حمایت از طریق ساخت وساز روی اراضی ،تی (زمین های ۹۹ساله)، پیش برده است. اختصاص دست کم بخشی از این اعتبار قابل توجه برای تسریع در جریان ساخت مسکن در هسته های می، و درونی شهرها در قالب اعطای وام ارزان قیمت و سایر مشوق های مالی، به جای صرف هزینه برای آماده سازی زمین های فاقد خدمات و دور از مرکز شهرها، می تواند ظرفیت ساخت مسکن در بافت های فرسوده را دست کم به بیش از دو برابر ساخت وسازهای فعلی در این محدوده های شهری برساند و بخش عمده چالشی را که هم اکنون سیاستگذار مسکن، مالکان خانه های فرسوده، سرمایه گذاران ساختم، و حتی متقاضیان ،ید واجاره مسکن با آن مواجه اند برطرف کند.

طی سال های گذشته تاکنون در طرح های تامین مسکن گروه های کم درآمد(مسکن مهر در دهه ۸۰ و ۹۰ و نهضت ملی مسکن در حال حاضر)، زمین این ساخت وسازها به دو شکل تامین و در اختیار سازنده ها قرار گرفته است. روش اول ساخت مسکن روی اراضی شهرهای جدید در حومه کلان شهرها و روش دوم، الحاق اراضی خارج از محدوده به محدوده شهرهاست. هر دو مدل برای تامین زمین ۹۹ساله به منظور ساخت مسکن ارزان برای دهک های نیازمند حمایت، دست کم دو چالش را در خود جای داده است؛ اولین چالش مربوط به صرف هزینه قابل توجه از محل بودجه ،تی برای آماده سازی این زمین هاست؛ هزینه ای که از بابت تبدیل این اراضی به عرصه هایی من، برای ساخت مسکن، س،ت و شکل گیری زندگی شهری، مورد نیاز است. البته بخشی از این هزینه هم تحت ،وان آورده نقدی از متقاضیان مشمول این خانه ها دریافت شده و می شود. چالش دوم مربوط به هزینه س،ت و زندگی در این مناطق است؛ هزینه ای که به دلیل طول، شدن چرخه س،ت پذیر شدن این شهرها بعد از طی مراحل آماده سازی زمین، ساخت خانه ها و رسیدن سطح خدمات شهری در این مناطق شهری به سطح شهرهای با قدمت بالا، متوجه سیاستگذار و ،نان آنهاست. معضل عدم دسترسی به حمل ونقل سریع، انبوه و ارزان قیمت بین حومه و شهر مادر که تقریبا در همه این مناطق حومه ای سه دهه بعد از ساخت این شهرها کماکان به قوت خود باقی است، یکی از مهم ترین این هزینه هاست. اما سوال مهم این است که چگونه می توان این چالش ها را برطرف کرد؟ طوری که هم مسکن ارزان قیمت برای گروه ها و دهک های فاقد مسکن به خصوص دهک های نیازمند به حمایت(کم درآمدها)، تامین شود و هم اعتبار قابل توجهی که هم اکنون برای آماده سازی زمین های دور از مرکز شهرها (زمین های فاقد خدمات)، هزینه می شود، به طور بهینه صرف شود؟

تازه ترین برآوردهای انجام شده نشان می دهد، براساس آنچه تاکنون در قالب طرح نهضت ملی مسکن، زمین ۹۹ساله برای ساخت خانه های حمایتی تامین شده است، اعتبار مورد نیاز برای آماده سازی این اراضی، دست کم و به قیمت امروز رقمی حول و حوش ۱۲۰۰ همت (۱۲۰۰ هزار میلیارد تومان) است. این میزان اعتبار در واقع برآوردی از هزینه مورد نیاز برای آماده سازی ۲۰ هزار هکتار زمین نهضت ملی مسکن معادل نیمی از آن چیزی است که طی دو سال اخیر برای اجرای این طرح در مناطق مختلف کشور، زمین تامین شده است. با لحاظ اینکه دست کم نیمی از این زمین ها به دلیل دور بودن از مرکز شهر فاقد خدمات بوده و نیازمند آماده سازی هستند، با برآوردهایی که از هزینه آماده سازی و تامین خدمات برای هر مترمربع از این زمین ها به طور متوسط و با قیمت های امروز می توان داشت، حداقل ۱۲۰۰ همت، برای رسیدن این زمین ها به مرحله ساخت مسکن، مورد نیاز است.

ابعاد اعتبار ۱۲۰۰ هزار میلیارد توم،

۱۲۰۰همت، در واقع معادل اعتباری است که می توان با استفاده از آن در طول ی،ال، یک میلیون و۳۰۰ هزار فقره وام ۵۵۰ میلیون توم، ساخت مسکن با قابلیت فروش ا،اطی ۱۵ساله با نرخ سود ۱۰درصد(کمتر از نصف نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار که در حال حاضر وام ساخت مسکن در بافت های فرسوده براساس آن پرداخت می شود)، تامین و به متقاضیان ساخت مسکن در بافت های فرسوده ارائه کرد. این مدل وام، ی،ی وام نوسازی با نرخ سود ۱۰ درصد یک وام حمایتی هدفمند برای رونق نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری تلقی می شود که رقم ،ط ماهانه آن کمتر از میانگین اجاره بهای مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط و حدود نصف اجاره بها در بازار اجاره شهر تهران است. در واقع با این مدل هم قدرت پوشش وام نوسازی قابل توجه است، هم نرخ سود وام، حمایتی است که باعث می شود مبلغ ،ط ماهانه وام به مبلغی در استطاعت برای خانوارها تبدیل شود. بررسی ها از مقیاس واقعی اعتبار ۱۲۰۰ هزار میلیارد توم، که برآورد قیمتی روز از هزینه مورد نیاز برای آماده سازی حدود نیمی از زمین های تامین شده برای ساخت مسکن حمایتی طی دو سال اخیر است حاکی است، این میزان اعتبار به تنهایی معادل ۴ برابر کل وام هایی است که سال گذشته شبکه بانکی کشور(همه بانک ها)، به بخش مسکن و ساختمان پرداخت ،د. سال گذشته بانک ها اعتباری بالغ بر ۳۰۰ همت به ،وان تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل این بخش اختصاص دادند. همچنین ۱۲۰۰ همت، معادل ۴.۵ برابر کل تسهیلاتی است که تاکنون بانک ها برای پرداخت وام ساخت به پروژه های نهضت ملی مسکن قرارداد بسته و متعهد شده اند(۲۶۶ همت).

با این اعتبار می توان بخش قابل توجهی از هزینه های تامین انشعابات (آب، برق، گاز و...) در ساخت وسازهای بافت فرسوده را به ،وان مشوقی برای کاهش هزینه نوسازی مسکن در بافت های می، شهرها تامین کرد.

\xa0

همچنین می توان با بخشی از این اعتبار، بسته ویژه معیشتی برای بهبود وضعیت اقتصادی و معیشتی ،نان بافت های فرسوده و دهک های نیازمند حمایت تدارک دید. از آنجا که یکی از مهم ترین چالش ها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده چالش های معیشتی گروه های کم درآمد ،ن در این محدوده های شهری است، تنها نیم درصد از این اعتبار ۱۲۰۰همتی می تواند در قالب بسته معیشتی ویژه برای ۳ میلیون نفر از ،نان بافت های فرسوده(حدود یک سوم جمعیت ۱۰ میلیون نفری ،ن در این بافت ها)، جریان نوسازی را تسهیل کند. این در حالی است که براساس آ،ین برآوردها در حال حاضر نزدیک به ۳ میلیون پلاک فرسوده در کشور وجود دارد که در صورت ت،یب و نوسازی، دست کم ظرفیت ساخت ۵ میلیون واحد مس، جدید بر روی اراضی این خانه های فرسوده وجود دارد. با توجه به اینکه براساس آمارهای مسوولان بخش مسکن، پارسال، ساخت بیش از ۱۰۰ هزار واحد مس، در بافت های فرسوده شهرها آغاز شد، این پهنه ها به شرط حمایت ویژه، ظرفیت ساخت سالانه ۳۰۰ هزار واحد مس، را در خود جای داده اند. اما شرط مهم برای تحقق این هدف، اختصاص وام ساخت جذاب (ارزان قیمت)، استطاعت پذیر و کارآمد از سوی شبکه بانکی است. از طریق تامین مشوق های مالی و تسهیلاتی کارآمد و یارانه های هدفمند، هزینه ساخت برای مالکان و سرمایه گذاران ساختم، در بافت های فرسوده به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت.

طرح پیشنهادی دنیای اقتصاد در حالی یک بسته موثر حاوی مشوق های مالی و تسهیلاتی برای تسریع جریان نوسازی مسکن در بافت های فرسوده از طریق اختصاص بهینه بخشی از منابع مالی مورد استفاده در طرح نهضت ملی مسکن را ارائه می کند که تمام آنچه گفته شد به م،ای آن نیست که همه این منابع می تواند و باید در بافت های فرسوده به کار گرفته شود و ۱۰۰ درصد نیاز به مسکن باید در بافت های فرسوده تامین شود. هر چند اختصاص بهینه این منابع می تواند تیراژ ساخت مسکن در بافت های فرسوده را به دو تا سه برابر آنچه هم اکنون در این محدوده های شهری احداث می شود، افزایش دهد.

\xa0

معمای زمین صفر

در این میان گروهی با طرح معمای زمین صفر معتقدند آنچه عمده تمرکز سیاستگذار مسکن در بحث تامین مسکن کم درآمد ها را به ساخت مسکن روی اراضی 99 ساله معطوف کرده است، مربوط به هزینه تامین زمین و اختلافی است که از این بابت بین زمین های 99ساله و اراضی واقع در بافت های فرسوده شهرها وجود دارد. اینکه شیفت سیاستگذار از ساخت وساز روی زمین های 99 ساله به ساخت مسکن در بافت های فرسوده عملا هزینه مسکن را برای متقاضیان نهضت ملی افزایش می دهد و مسکن ارزان از مدار سیاستگذاری خارج می شود.

برای پاسخ به این معما، باید به یک سوال مهم پاسخ داده شود؛ اینکه آیا واقعا هزینه تامین مسکن برای متقاضیان، در طرح مسکن مهر به ،وان طرح ساخت وساز انبوه روی زمین های 99 ساله به واسطه استفاده از مدل زمین صفر کاهش یافت؟

بررسی ها نشان می دهد روند طول، مدت ساخت واحدهای مسکن مهر در پروژه های 99ساله که منجر به برخورد پروژه ها و متقاضیان آنها با چند مرحله افزایش قیمت ناشی از تعدیل و رشد هزینه های ساخت، هزینه های آماده سازی و در نهایت قیمت تمام شده واحدها شد، در موارد قابل توجهی اثر حذف بهای زمین از قیمت واحدها را در زمان تحویل کمرنگ کرد. این در حالی است که در این نوع ساخت وسازها (ساخت روی اراضی 99ساله حومه های جدید و فاقد خدمات)، تنها حذف بهای زمین مطرح نیست؛ بلکه هزینه های مربوط به دوره زم، طول، مورد نیاز برای تبدیل این حومه ها به مناطق برخوردار از سرانه های زیست مطلوب شهری نیز باید مورد توجه قرار بگیرد. در این حومه ها که تا قبل از تعریف و تخصیص زمین های 99ساله برای مسکن سازی های حمایتی عملا علائمی از س،ت و زیست شهری مطلوب در آنها دیده نمی شده، هزینه های واقعی س،ت بیش از آن چیزی است که در ظاهر به نظر می رسد.

یک تیر و دو نشان تامین مسکن

کارشناسان برنامه ریزی شهری معتقدند با گذشت بیش از سه دهه از شکل گیری شهرهای جدید در حومه کلان شهرها بخش زیادی از این شهرها همچنان به لحاظ تامین خدمات و سرانه های زیست مطلوب شهری با شهرهای مادر، اختلاف فاحش دارند. این در حالی است که اگرچه، ساخت وساز در بافت های فرسوده نسبت به مدل ساخت مسکن روی زمین های 99 ساله با بهای صفر، قیمت تمام شده واحدها را به لحاظ اسمی افزایش خواهد داد اما در میان متقاضیان طرح های خانه سازی ،تی، افرادی هستند که تمایل و انگیزه دارند به جای س،ت در مناطق حومه ای دور از مرکز شهر، با پرداخت هزینه بیشتر در بافت های می، شهرها ،ن شوند. کارشناسان پیشنهاد می کنند می توان این مدل را به دو صورت اجرایی کرد. بخشی از متقاضی، که توان پرداخت هزینه ساخت مسکن و تملک زمین در بافت های فرسوده را دارند و بین بافت فرسوده و خانه های ساخته شده روی اراضی 99 ساله، مسکن های ساخته شده در این بافت ها را ترجیح می دهند، به پروژه های حمایتی مسکن در این مناطق متصل شده و مشمول حمایت های ویژه و وام ارزان قیمت شوند. از سوی دیگر بخش دیگری از ساخت وسازهای بافت فرسوده می تواند در قالب سیستم اجاره داری حرفه ای برای میان مدت یا بلند مدت(متوسط 5 سال) به بازار اجاره عرضه شود. با این مک،زم که در قبال تسهیلات و مشوق هایی مانند وام ارزان قیمت ساخت، سرمایه گذار و سازنده مکلف شوند بخشی از واحدها را برای مدت زمان مشخص و با نرخ های حمایتی به بازار اجاره عرضه کنند. از این طریق عرضه مسکن استیجاری درون شهرها که محل اصلی تقاضای مسکن است، تقویت می شود. در واقع با یک تیر دو نشان زده می شود؛ هم مسکن ملکی داخل شهرها تامین می شود و هم دهک های کم درآمد به مسکن اجاره ای با نرخ حمایتی آن هم در هسته های می، شهرها دسترسی خواهند یافت. در نتیجه این ساخت وسازها وسعت فرسودگی در بخش قابل توجهی از محله ها نیز کاهش می یابد.

انتهای پیام/

منبع خبر: دنیای اقتصاد